유치권을 주장하는 건물이 다른 사람 소유의 토지를 점유하는 경우, 토지 소유자에게 유치권을 주장할 수 있을까?

판례 해설

건물을 점유하고 있는 사람이 그 건물 원시취득자에 대해 유치권을 가지고 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자 등에 대해서 불법행위가 되는 경우가 있다. 다른 사람 소유의 토지 위에 건물이 무단으로 지어진 경우가 대표적이다. 이 경우, 토지 소유자에게 유치권을 주장할 수 없다는 것이 대법원의 일관적인 입장이다.

건물에 대한 유치권은 그 건물의 가치상승에 기여한 사람에게 일정한 권리를 인정해주는 것이다. 유치권이 성립하려면 점유가 필수적인데, 이때 점유는 적법한 점유여야 하는 바, 이는 단지 건물 소유자에 대한 것은 물론, 토지 소유자에 대해서도 마찬가지이다.

따라서 유치권의 성립요건을 모두 갖추었더라도, 그 점유가 다른 사람에 대해 불법행위가 된다면 당연히 그에 대해서는 유치권을 주장할 수 없는 것이다.

나아가 이 사건에서 유치권자는 토지 소유자 사이에 건물을 그대로 존치하기로 합의했다고 주장했다. 만약 이 합의를 입증할 수 있었다면 유치권자의 주장이 인정되었겠지만, 이를 입증할 수 있는 증거가 없었는바, 결국 유치권자의 주장은 인정되지 않았다.

법원 판단

1. 당사자 주장

원고는 B 건물이 A 토지 소유권을 침해하고 있으므로 B 건물의 각 전유부분을 점유하고 있는 피고들은 각 점유하고 있는 B 건물에서 퇴거할 의무가 있다고 주장한다.

피고들은 ① 주식회사 C가 B 건물의 신축을 수급받아 공사를 진행하다가 A 토지에 대한 경매 때문에 공사를 중단한 후 공사대금을 지급받기 위하여 피고들을 통하여 유치권을 행사하고 있으므로, B 건물을 점유할 적법한 권원이 있고, ② 토지 소유자인 원고와 B 건물 소유자였던 소외 1, B 건물을 낙찰받은 소외 2 사이에 B 건물의 존치에 관한 합의를 한 정황에 비추어 피고들의 건물 점유가 토지 소유자인 원고에게 불법행위를 구성하지 않는다고 주장한다.

2. 판단

건물 점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지 소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다고 할 것이다.

B 건물의 존재와 점유는 원고의 A 토지 소유권을 침해하고 있으므로, B 건물에 관한 유치권으로 A 토지 소유자인 원고의 퇴거 요구에 대항할 수 없다.

그 외 원고와 소외 1, 소외 2 등이 B 건물을 철거하지 않고 이를 존치하기로 합의하였다는 점을 인정할 증거가 없다.

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